Autor – Carlos Ortega Polanco
Cuando hablamos de Prevención de Lavado de Dinero, debemos tener en cuenta una serie de factores que existen en la legislación mexicana. El primero y tal vez más importante, es distinguir entre el régimen aplicable al sector financiero (bancos, SOFOMES, casas de bolsa, centros cambiarios, FINTECH, entre otros) y el que nos ocupa hoy, aplicable a las coloquialmente conocidas como Actividades Vulnerables, que forman parte del sector no financiero y cuyo principal documento regulatorio es la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, también conocida como LFPIORPI o, más simplemente, como Ley Antilavado.
En este último grupo, una buena parte de la carga regulatoria se enfoca a las actividades relaciones con el sector inmobiliario, que dicho sea de paso, en la Evaluación Nacional de Riesgos 2023 no salió dentro de los más riesgosos, pero que indudablemente por el volumen de dinero que se maneja ahí no deja de tener especial relevancia.
SUPUESTOS DE IDENTIFICACIÓN
En este sentido, existen varios supuestos de identificación de sujetos obligados en la Ley Antilavado que se relacionan con la transmisión de la propiedad o el arrendamiento de inmuebles, directa o indirectamente.
Actividades inmobiliarias directas.
En primer lugar la fracción V del Art. 17 de la Ley Antilavado agrupa las siguientes actividades
- Compra-venta de inmuebles o cualquier forma de transmisión de la propiedad.
- Construcción de inmuebles.
- Intermediación en la transmisión de la propiedad, es decir, fungir como enlace entre el vendedor y el adquiriente.
- Desarrollo inmobiliario.
Para las actividades anteriores, es necesario tener en cuenta dos importantes supuestos:
- Que se realizan de manera profesional o habitual;
- Que exista una operación de compraventa.
En este sentido, un arquitecto que se dedica a remodelar casas para sus dueños sin que estos busquen venderlas o una constructora que realiza obra pública, no se consideran actividades vulnerables.
De igual forma, los intermediarios inmobiliarios que sólo intervienen para operaciones de arrendamiento de inmueble, no se considera que realizan actividades vulnerables.
Servicios profesionales.
Por otro lado, la fracción XI del mismo artículo, relativa a los servicios profesionales como actividad vulnerable, considera como tales, entre otras, la prestación de servicios profesionales independientes, cuando se prepare para un cliente o se lleven a cabo en su nombre y representación alguna de las siguientes operaciones:
a) La compraventa de bienes inmuebles o la cesión de derechos sobre estos; supuesto que no necesita mayor explicación;
b) La administración y manejo de recursos, valores o cualquier otro activo de sus clientes.
c) Manejo de cuentas bancarias, de ahorro o de valores.
Los dos últimos supuestos son más amplios, pero una de las actividades relacionadas con el ámbito inmobiliario es la administración de condominios. Las empresas o personas dedicadas a esta actividad específica, administran activos de sus clientes, a saber, la propiedad en condominio, así como las cuotas de los condóminos, ya sea en efectivo o a través de cuentas en el sistema financiera, sin dejar de lado que lo hacen de manera profesional pues a cambio reciben una contraprestación, de tal suerte que también se consideran actividad vulnerable.
Fedatarios públicos.
Los notarios y corredores públicos se pueden ubicar en diferentes supuestos que los vuelven actividades vulnerables. En el caso específico del sector inmobiliario, su intervención está tipificada en la Ley Antilavado en su artículo 17, fracción XII de la siguiente forma:
Tratándose de notarios, la prestación de los siguientes servicios de fe pública:
a) «Transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles»; es decir, cuando den fe de cualquier forma de transmisión de un bien inmueble
(…)
d) «constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía sobre inmuebles»; puesto en palabras simples, la transmisión inmuebles a través de fideicomisos.
En el caso de corredores públicos, se considera actividad vulnerable la realización de avalúos sobre bienes con valor igual o superior al equivalente a 8,025 Unidades de Medida y Actualización (UMAS) lo cual equivale a $871,274.25 en 2024. Si bien la LFPIORPI no hace distinción sobre el tipo de bienes, por el monto del umbral a partir del cual se considera actividad vulnerable, en la mayoría de los casos se trataría de bienes inmuebles.
Arrendamiento de inmuebles.
La LFPIORPI le llama «constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles» y no es en todos los casos, sino en aquellas operaciones (es decir contratos) en los que el monto mensual supere el umbral de 1,605 UMAS, equivalente a $174,254.85 en 2024.
En el caso de que se haya pactado otra frecuencia de pago contractualmente, la LFPIORPI prevé que se debe dividir entre el número de meses comprendido en el periodo y esa cantidad es la que se comparará con las 1,605 UMAS.
OBLIGACIONES
Ya que abordamos los diferentes supuestos que identifican a una actividad u operación como vulnerable para efectos de la Ley Antilavado, hay que recordar que estamos ante un régimen de prevención, en el que se le está transmitiendo a quienes realizan actividades susceptibles de utilizarse para operaciones con recursos de procedencia ilícita, la responsabilidad de ser el primer frente para disuasión y detección de dichas operaciones. De aquí que la LFPIORPI prevea una serie de obligaciones y sus correspondientes sanciones, que, si bien son administrativas, también son muy altas y en algunos casos incluso prevé la suspensión de licencias o permisos de operación.
No obstante, lo anterior, el régimen de prevención de lavado de dinero en México es incipiente para el sector no financiero, tiene escasos 11 años de existir, así que todavía hay lagunas y omisiones en el marco regulatoria, de tal suerte que hay obligaciones contempladas en la LFPIORPI y otras en su Reglamento o incluso en Reglas de Carácter General (RCG), como se muestra a continuación.
| Obligación | Fuente | Sanción por incumplimiento |
|---|---|---|
| Registro en el Padrón de Actividades Vulnerables del SAT | RCG | N/A |
| Elaboración del Manual de Cumplimiento. | RCG | N/A |
| Tratándose de personas morales, designar un responsable de Cumplimiento, también conocido como oficial de cumplimiento. | LFPIORPI | No hay sanción monetaria, la consecuencia por incumplimiento es que la responsabilidad recae directamente en el órgano o consejo de administración. |
| Contar con expediente único de identificación por cada cliente | LFPIORPI | 200 a 2,000 UMAS $21,714 a $217,140 |
| Consultar listas negras emitidas por la UIF | RCG | N/A |
| Verificar la identidad de los clientes con identificación oficial | LFPIORPI | 200 a 2,000 UMAS $21,714 a $217,140 |
| Preguntarle al cliente si cuenta con dueño beneficiario, también conocido como beneficiario controlador | LFPIORPI | 200 a 2,000 UMAS $21,714 a $217,140 |
| Resguardar la información y documentación soporte por cinco años | LFPIORPI | 200 a 2,000 UMAS $21,714 a $217,140 |
| Consultar las notificaciones de forma electrónica en el Portal Antilavado dos meses al mes | RCG | N/A |
| Abstenerse de liquidar o recibir el pago de operaciones en efectivo (8,025 UMAS para compra-venta de inmuebles, 3,210 UMAS en los demás casos) | LFPIORPI | 10,000 a 65,000 UMAS $1,085,700 a $7,057,050 (tanto al vendedor como al comprador) |
| Requerir información de actividad u ocupación cuando hay relación de negocios | LFPIORPI | 200 a 2,000 UMAS $21,714 a $217,140 |
| Presentar avisos (mensuales y de 24 hrs) | LFPIORPI | Omisión completa: 10,000 a 65,000 UMAS por aviso $1,085,700 a $7,057,050 Presentación extemporánea: 200 a 2,000 UMAS por aviso $21,714 a $217,140 |
| Presentar informes en cero cuando no haya operaciones a reportar | RCG | N/A |
| Hacer seguimiento de seis meses para la acumulación de operaciones | LFPIORPI | 200 a 2,000 UMAS $21,714 a $217,140 |
| Atender las visitas de verificación | LFPIORPI | 200 a 2,000 UMAS $21,714 a $217,140 |
La obligación que la mayoría identifica y que algunos creen que es la única, la de presentar Avisos Mensuales o Informes en Cero, es aplicable cuando se rebasan ciertos umbrales por operación o se cumplen ciertos supuestos adicionales (en el caso de servicios profesionales), lo cual se muestra a continuación
| Actividad | Umbral de aviso | Otros supuestos |
|---|---|---|
| Servicios de construcción, desarrollo, comercialización o intermediación de bienes inmuebles | 8,025 UMAS $871,274.25 | |
| Servicios Profesionales: Compraventa de bienes inmuebles o cesión de derechos sobre estos Administración y manejo de recursos, valores o cualquier activo Manejo de cuentas bancarias, de ahorro o de valores | No aplica | Siempre que se realice una operación financiera en nombre y representación del cliente |
| Fedatarios Públicos- NOTARIOS Transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles (excepto garantías a favor de instituciones financieras u organismos de vivienda) | 16,000 UMAS $1,659,840.00 | |
| Fedatarios Públicos- NOTARIOS Constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía sobre inmuebles | 8,025 UMAS $871,274.25 | |
| Fedatarios Públicos- CORREDORES Avalúos sobre bienes | 8,025 UMAS $871,274.25 | |
| Fedatarios Públicos- CORREDORES Constitución, modificación o sesión de derechos de fideicomiso | No aplica | Siempre se debe dar aviso |
Algunas excepciones en el cumplimiento de obligaciones.
Como todo tema regulatorio en el país, hay ciertas excepciones a las normas. En el caso específico de las obligaciones de sector inmobiliario, en el artículo 27-Bis de las RCG, no serán objeto de aviso las Actividades Vulnerables siguientes:
- Prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, en los casos de primera venta, cuando:
a) Los recursos provengan, total o parcialmente de instituciones de banca de desarrollo (NAFIN, por ejemplo) o de Organismos públicos de vivienda (Infonavit o Fovissste).
Y (nótese la conjunción en mayúsculas)
b) La totalidad del pago se haga por conducto del sistema financiero.
- En arrendamiento de inmuebles, cuando ambas partes (arrendador y arrendatario) sean parte del mismo grupo empresarial y la totalidad de la contraprestación se realice por medio del sistema financiero.
Algo muy importante a considerar respecto de estas excepciones, es que lo único de lo que releva a quienes se ubican en estos supuestos es de la presentación de avisos, pero siguen considerándose Actividades Vulnerables y por lo tanto tienen todas las demás obligaciones, como darse de alta, contar con encargado de cumplimiento, identificar a clientes y usuarios, integrar expedientes únicos de clientes, tener manual de cumplimiento, etc.
Adicionalmente, las RCG contemplan medidas simplificadas para la identificación de clientes o usuarios de bajo riesgo y la integración correspondiente de sus expedientes, pero dichas medidas están sujetas a que se realice un ejercicio de valoración del riesgo del sujeto obligado, sus clientes y su mercado, y éste quede plasmado en el Manual de Cumplimiento, donde sean claros los elementos a considerar en dichos clientes o usuarios para considerarlos de bajo riesgo.
AUTORIDADES
Un tema que ha sido fuente de confusión y lo seguirá siendo mientras no se actualice el marco regulatorio del régimen antilavado, es el de las autoridades. Para sector no financiero, es decir, actividades vulnerables, se identifican dos autoridades administrativas:
Servicio de Administración Tributaria (SAT).
La mayoría de la población identifica al SAT como el ente recaudador de impuestos, de hecho en la Ley del Servicio de Administración Tributaria se le reconoce como «un órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con el carácter de autoridad fiscal y con las atribuciones y facultades ejecutivas que señala esta Ley.»
Pero sucede, a diferencia de lo que mucha gente piensa, que la prevención de lavado de dinero no es un tema fiscal, por lo que el SAT aquí opera con otro carácter, de autoridad administrativa y supervisora, sí, pero no fiscal. Y ese carácter tampoco se lo da la LPIORPI, pues esta Ley sólo le da atribuciones a la SHCP, sino el Reglamento de la LFPIORPI, en donde dichas atribuciones se segregan entre el SAT y la UIF, además del Reglamento Interior del SAT que establece las facultades que tiene este órgano desconcentrado en materia de prevención de lavado de dinero.
Olvidando por un momento estos tecnicismos jurídicos, que no dejan de ser importantes, ¿qué le corresponde hacer al SAT en cuanto al régimen de prevención de lavado de dinero?
- Integrar el Padrón de Actividades Vulnerables y ser responsable de su infraestructura y operación, así como del Portal Antilavado en general.
- Recibir los avisos mensuales o informes en cero de los sujetos obligados.
- Realizar requerimientos de información a los sujetos obligados.
- Llevar a cabo visitas de verificación, son el acto de autoridad análogo a las auditorías que practican en el ámbito fiscal, pero con un procedimiento completamente diferente.
- Practicar el procedimiento sancionador, una vez que se tienen identificadas las infracciones resultantes de las visitas de verificación. Es en este procedimiento donde se imponen las multas por incumplimiento a las obligaciones de la LFPIORPI.
Unidad de Inteligencia Financiera (UIF).
Este órgano de la SHCP es responsable de las siguientes actividades.
- Interpretar la LFPIORPI y proponer la redacción de su Reglamento y Reglas de Carácter General.
- Responde consultas de los sujetos obligados.
- Puede emitir requerimientos de información a los sujetos obligaciones, pero ya no funge como autoridad supervisora del cumplimiento de las obligaciones administrativas establecidas en la LFPIORPI.
- Analiza a fondo los avisos recibidos de los sujetos obligados, así como los reportes enviados por las entidades del sistema financiero en el marco de su propio régimen de PLD, para con toda la información, determinar si hay algún delito que perseguir.
- Si necesita más información, también le puede indicar al SAT que requiera información o inicie alguna visita de verificación, con base en toda la información que recibe y procesa.
- Una vez que identifica la probable comisión de un delito, es la autoridad que promueve ante la fiscalía que se persiga.
RECOMENDACIONES Y MEJORES PRÁCTICAS
Como se ha mostrado, el régimen de PLD para actividades vulnerables relacionadas es complejo. Un punto básico a considerar es que, ya que se tiene claridad de qué hacer, qué obligaciones se tienen, para lo cual sin duda se requiere de alguien con el conocimiento suficientemente amplio de las normas, el siguiente paso es administrativo, es diseñar procesos, definir responsables, perfiles de puestos, alinear manuales de organización, para poder dar cumplimiento a dichas obligaciones.
En este sentido, se recomienda lo siguiente:
- Si bien la obligación de contar con manual de cumplimiento está prevista únicamente en reglas de carácter general, es importante tomarlo como una mejor práctica, de manera que sea el punto de partida para asumir el cumplimiento de forma proactiva y evitar sanciones innecesarias, además de que el contar con él puede ser un atenuante para la autoridad al momento de imponer multas.
- Contar con un responsable u Oficial de Cumplimiento es también algo que podrá abonar a la organización del cumplimiento de los sujetos obligados, pues les dará la claridad no sólo del qué sino del cómo hacerlo, y es alguien que finalmente es corresponsable ante la autoridad. Actualmente no es obligatorio que el responsable de Cumplimiento esté certificado para Actividades Vulnerables, es altamente recomendado que sí lo esté (la certificación de la UIF es la que aplica aquí), para garantizar que tenga una idea mínima de un tema tan complejo.
- Dependiendo del volumen de operación, es muy importante también alinear los procesos y el cumplimiento a la tecnología. Se debe contar con un sistema que garantice lo que pide el artículo 18, fracción IV de la LFPIORPI: «Custodiar, proteger, resguardar y evitar la destrucción u ocultamiento de la información y documentación que sirva de soporte a la Actividad Vulnerable, así como la que identifique a sus clientes o usuarios (…) por un plazo de cinco años contados a partir de la realización de la Actividad Vulnerable…»
- El cumplimiento también parte de un adecuado análisis de riesgos. Si estos se documentan bien en el Manual de Cumplimiento, especialmente los correspondientes a clientes y usuarios, se podrá evitar algo de la carga administrativa que implica la integración de los expedientes.
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